Acheter de l’immobilier de prestige comme on achète une œuvre d’art

Le marché français de prestige est unique en son genre par la qualité des biens qu’il propose, dans des villes dont les noms sonnent comme des invitations au rêve pour les investisseurs internationaux. Malgré la légendaire lourdeur de son administration, la France reste une destination à privilégier tant elle fait figure de valeur absolue de l’immobilier haut de gamme. L’analyse de l’avocat franco-britannique Tony Van Hagen, spécialisé dans les investissements immobiliers en France.

Pourquoi investir en France ?

Tony Van Hagen : Paris est une référence internationale. Elle reprend aujourd’hui la position qui était la sienne il y a 40 ans, celle de plaque tournante de l’Europe, à égalité avec Londres. Le précédent président français, François Hollande, avait échaudé les investisseurs étrangers par ses invraisemblables réformes fiscales mais les choses sont rentrées dans l’ordre avec l’arrivée d’Emmanuel Macron à l’Élysée en 2017.

L’impôt sur la fortune (ISF), même s’il a été rebaptisé impôt sur la fortune immobilière (IFI), n’est-il pas un obstacle pour les acheteurs éventuels ?

Les étrangers résidents en France doivent en effet s’en acquitter. Mais le problème vient avant tout, à leurs yeux, de son libellé. Ce nom, impôt sur la fortune immobilière, est inapproprié. Mes clients acceptent le principe de cette taxe, qui est parfaitement justifiée. Ils ont d’ailleurs les mêmes dans leur pays origine, sous d’autres noms. Il faudrait en fait que le gouvernement français rebaptise l’IFI, qui n’est autre chose qu’une property tax. D’autant que son taux, calculé sur la valeur nette de la propriété, après déduction des prêts amortis, est très raisonnable comparé à ceux que l’on rencontre au niveau international. L’IFI, en effet, est nettement inférieur au taux pratiqué dans les pays analogues. Mais il s’agit d’un choix purement politique, destinée à rassurer les anciens tenants de l’impôt sur la fortune…

Quel conseil donnez-vous aux investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter en France ?

Il est important de les orienter vers les investissements les plus sûrs, ceux situés dans les meilleurs emplacements. En étant extrêmement rigoureux et précis. Par exemple à Paris, ils doivent se diriger vers certains quartiers du VIIe arrondissement, tout comme ils devront sélectionner les propriétés les mieux placées de Saint-Jean-Cap-Ferrat, Monaco, Saint-Tropez et le cap d’Antibes.

N’y aurait-il que le VIIe arrondissement à Paris ?

Non, bien sûr, car les beaux quartiers parisiens sont globalement protégés et classés. C’est ce qui rend cette ville aussi unique. Les Ve, VIe et VIIe arrondissements ne sont par définition pas extensibles et vous ne courez pas le risque de voir des constructions neuves les défigurer. Mais si voulez assurer la pérennité de votre achat immobilier, le meilleur choix reste la partie du VIIe comprise entre Saint-Germain-des-Prés et l’Assemblée nationale. J’irai même plus loin, il est important de privilégier la rive gauche du boulevard Saint-Germain, jusqu’à la Seine !

Tony Van Hagen

Sur quoi repose la motivation des investisseurs ?

Nos clients disposent généralement de budgets supérieurs à 5 millions d’euros. Pour eux, investir dans l’immobilier de prestige en France, c’est acquérir un objet d’art. Acheter un hôtel particulier à Paris, un château en bords de Loire ou une villa Belle époque sur la Côte d’Azur obéit à la même logique que l’achat d’une toile de maître. Avec en plus la promesse de profiter de l’art de vivre à la française, réputé à juste titre dans le monde entier. Les investisseurs internationaux ont peu de temps pour profiter de leurs résidences secondaires. Ce sont le plus souvent des entrepreneurs très actifs, des self-made-men, qui veulent séjourner dans les meilleurs quartiers des plus belles villes, pour profiter de chaque instant. Tout en sachant que leur investissement leur fera, à terme, gagner de l’argent.

L’année 2020 et les différents confinements ont généralisé la digitalisation de l’acte d’achat. Sur le marché du très haut de gamme, le virtuel s’est-il imposé ?

Oui et non. Une partie du plaisir de l’achat immobilier en France est de venir visiter des biens, en passant un moment à Paris ou sur la Côte d’Azur. Mes clients me racontent qu’ils se font une joie de rencontrer les propriétaires, d’échanger avec eux, d’en apprendre plus sur l’histoire de leur maison ou de leur appartement. Et cela ne se passe pas par Zoom ! En revanche, il va de soi que les visites virtuelles, notamment quand elles comportent des vidéos, permettent un gain de temps appréciable en supprimant des rendez-vous inutiles.

De quel pays viennent les acheteurs et investisseurs étrangers en France en 2021 ?

Nous verrons cette année l’émergence de nouvelles fortunes issues de la technologie et de la santé, c’est-à-dire avant tout des Américains. De manière générale, les Anglo-Saxons sont ceux qui ont le plus de facilité à s’adapter à la culture française et à son art de vivre. C’est pourquoi ils adorent acheter des châteaux et des vignobles, ce qui sera la grande tendance des années à venir.

Propos recueillis par Laurent Caillaud - laurent@sobarnes.com

Contact : vanhagen@cabinetvanhagen.com

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