Acheter un condo ou une co-op à New York

Parmi les questions les plus délicates de votre vie d’adulte figurent celle, sempiternelle du dimanche soir (chinois ou japonais ?) et celle relative à votre futur investissement immobilier : condo ou co-op ? Quelles différences, quels avantages, quels prix, quelles procédures ? On vous dit tout – sauf quoi commander dimanche prochain.

Co-op ou condo, quelles différences ?

75% des bâtiments de New York City sont des co-ops, c’est à dire que les propriétaires sont davantage des « actionnaires », qui possèdent des parts dans la « co-op association ». Vous êtes perdu ? On vous a déjà expliqué pourtant.

La plupart des co-ops sont plus anciens, construits généralement avant les années 80, alors que les condos sont plus récents – et souvent de véritables chefs d’œuvre. C’est pourquoi les co-ops sont souvent moins chers que les condos à l’achat (parfois jusqu’à 10% !) : ils possèdent moins d’aménagements haut-de-gamme que les condos - et les « closing costs » des condos sont parfois plus élevés.

Un autre élément à avoir en tête avant de vous décider : que projetez-vous de faire de votre appartement ? Y habiter, y venir en vacances, le louer ? Dans une co-op, vous n’êtes pas seul : le board doit aussi approuver tout locataire que vous auriez sélectionné avant qu’il n’emménage. D’ailleurs, bien souvent, vous ne pouvez pas louer votre palace plus de 1 an ou 2 sur une période de 5 à 7 ans. Dans un condo, c’est bien plus libre, et vous pouvez louer votre appartement à votre guise.

Qui paye quoi, et combien ?

Dans une co-op, les actionnaires payent des charges mensuelles, évidemment, dont une partie sert en réalité à subvenir aux dépenses opérationnelles servant à entretenir le bâtiment, l’autre à payer les taxes foncières des actionnaires – et, parfois, il est demandé aux actionnaires de mettre la main au portefeuille pour payer des travaux ou un projet spécifique. Dans un condo, vous payez des charges mensuelles, évidemment, mais vous payez vos taxes foncières directement à l’Etat – donc, vous avez l’impression que les charges mensuelles d’un condo sont moins importantes, ce qui n’est pas toujours le cas.

Autre élément, le montant du « down payment » à poser sur la table, prouvant que vous êtes vraiment intéressé. Les condos n’en ont parfois pas spécialement, sauf si vous contractez un prêt auquel cas la banque peut vous demander un dépôt de 20% du prix d’achat. Pour une co-op, les futurs acheteurs doivent souvent déposer entre 10 à 25% du prix d’achat. Sachez aussi qu’avant d’acheter un condo ou une co-op, il vous est parfois demandé de payer 1 à 2 ans de charges comme garantie supplémentaire.

Devenir propriétaire : qui approuve votre candidature ?

Si vous souhaitez acheter un appartement dans une co-op, il faut être approuvé par cette fameuse co-op association. Le board des directeurs de l’association vous fait passer un véritable entretien, et vous familiarise également avec les règles qui régissent cette co-op – toutes les co-ops répondent à un règlement différent – et c’est notamment ce règlement qui vous dévoile un point clef : Bichon sera-t-il accepté… Ou pas ? Lisez bien toutes les petites lignes en bas ou en fin de contrat, et vérifiez que le building n’est pas endetté ou que le board ne prévoit pas un remodelage entier du bâtiment dans les 6 mois. Vous aurez ensuite une réponse dans les 1 ou 2 jours suivant l’entretien.

Sachez que les futurs propriétaires sont eux aussi examinés à la loupe – tout comme leur compte bancaire, leurs revenus, leurs éventuels crédits ou hypothèques déjà existants –, avec parfois l’impression d’être à un 1er rendez-vous et s’entendre dire que, non, vous n’êtes pas assez bien. Dur.

Co-op ou condo, que choisir ?

En gros, choisissez un condo si :

  • Vous avez un chien – un gros – et vous ne pouvez pas vous en passer ;
  • Vous souhaitez habiter dans votre appartement, et non pas le louer à un inconnu qui va repeindre vos murs en violet ;
  • Vous voulez habiter dans du beau, dans du neuf, dans du moderne.

Et choisissez une co-op si :

  • Vous aimez tout partager – ou rien partager ;
  • Vous êtes Américain : les étrangers fuient souvent devant les formalités à remplir ;
  • Vous avez à vos côtés un agent immobilier, un bon (oui, de chez SoBarnes, on n’est un pas très objectifs) car il faut que votre dossier soit bon, très bon, avant d’être présenté au board.

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BARNES New York
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