Acheter un bien aux Etats-Unis quand on est étranger

Vous vous y voyez ? L’endroit, la maison, le quartier où vous aimeriez investir dans l’immobilier aux Etats-Unis. Visualisez-le. Comment réussir à rendre ce rêve réel ? On vous aide, lisez ce qui suit.

Avant-propos : Il y a une raison à tout

Avant toute chose, on voudrait préciser en quelques points pourquoi un investissement aux Etats-Unis est intéressant. Cette propriété sera-t-elle votre résidence principale ? Pour vos vacances et allers retours fréquents sous le soleil de Los Angeles, faire des affaires à New York ou la fête à Miami ? Vous souhaitez vous installer aux Etats-Unis de façon permanente ? Ou alors vous voulez un pied-à-terre pour vos enfants qui vont étudier à NYU ?

Savoir cela permettra 1/ à votre agent BARNES de vous aiguiller dans votre recherche immobilière, 2/ de faciliter les démarches lorsque vous souhaiterez ajouter une nationalité à votre CV (on a pensé à tout).

1/ Ce dont vous avez besoin

Vous n’y échapperez pas : la paperasse. Et il vaut mieux s’y mettre rapidement. Vous n’avez pas besoin de détenir une carte verte ou un visa pour acheter un bien immobilier aux Etats-Unis ; il vous faut simplement un ITIN, ou Individual Taxpayer Identification Number, qui est un numéro permettant aux étrangers qui n’ont pas de numéro de Sécurité Sociale (SSN) d’obtenir un numéro d’imposition.

Pour obtenir votre ITIN, il faut contacter l’IRS (Internal Revenue Service), ou un CPA (Certified Public Accountant). Ils vous demanderont de remplir un formulaire W-7, de présenter votre passeport en cours de validité, votre visa et des photos d’identité.

C’est aussi dans votre intérêt de rassembler la meilleure équipe possible, composée d’un avocat en droit de l’immobilier, d’un avocat fiscal et, évidemment, d’un expert BARNES.

2/ Ce que vous devez savoir

Tout d’abord, vous devez savoir que les lois et les régulations sont différentes suivant les états américains. Bien qu’elles soient relativement uniformes, les lois de certains états varient, notamment sur la façon dont une transaction doit être effectuée, et tout spécialement concernant le type de contrat, la façon de le clore, les rôles de chaque individu – notamment celui de votre expert précité. Ce sont des aspects dont vous devez avoir conscience, tout comme le MLS, Multiple Listing Services, où tous les listings partagés entre les agents immobiliers sont recensés.

Autre chose, les commissions de vente sont prises en charge par le vendeur. Les acheteurs n’ont pas à récompenser l’agent immobilier pour son travail acharné. Soyez assuré que vos agents BARNES possèdent tous une licence, conformément aux lois de leur état.

Retour à la question de l’argent, qui comprend le financement, le prêt, les taxes de propriété, les charges et l’assurance. Rassurez-vous, on va tout analyser.

Le financement et les prêts immobiliers

En tant qu’acheteur étranger, gardez en tête que les taux de change peuvent fluctuer, ce qui pourrait influencer vos transferts internationaux, votre taxation et vos comptes, tout comme l’import ou l’export de vos biens personnels. On veut que votre porcelaine fine arrive à destination, sans égratignures.

Vous avez de la chance, les conditions de financement pour les non-résidents et les étrangers sont assez accommodantes. Les acheteurs non-américains doivent contribuer à une hauteur minimale de 35% de la valeur du bien immobilier sans credit history, et peuvent ensuite trouver de quoi financer les 65% restants. Cela dit, il faut tout de même évoquer vos revenus, donc en apporter la preuve (en excluant les revenus provenant de la mise en location de votre bien) et s’assurer que vous pourrez assurer les paiements mensuels. Les banques préfèrent voir large et demandent généralement que votre salaire soit 3 fois supérieur à vos mensualités de prêt.

Si vous devez justement contracter un prêt, sachez que les contrats s’échelonnent de 5 à 30 ans suivant le projet. Les détails sont à négocier, mais, généralement, vous pouvez même rembourser votre prêt d’un coup sans pénalités.

Informez donc votre agent BARNES de vos projets pour qu’il puisse vous fournir les bons papiers et formulaires à remplir, et vous aider à monter un dossier complet à présenter aux institutions financières. Il convient d’effectuer ses étapes avant de faire une offre à un vendeur – on vous assure, c’est toujours mieux de venir préparé et d’impressionner le vendeur.

Les dépenses : Taxes de propriétés, les charges, l’assurance et autres frais

Vous avez enfin atteint la ligne d’arrivée. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier sur le sol américain. Et ensuite ? Pour commencer, vous devez en savoir plus sur les taxes foncières, une taxe annuelle basée sur la valeur de votre propriété, généralement entre 1,5 et 2%. Qui en détermine le montant ? Un évaluateur ou un assesseur indépendant, une personne dont la tâche est d’estimer la valeur de la propriété dans un comté particulier.

Le Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980 (FIRPTA) autorise les Etats-Unis à retenir l’impôt sur le revenu si la propriété est vendue, échangée, transférée ou liquidée par un investisseur étranger. L’IRS retiendra 10% et le gouvernement étatique un autre pourcentage.

Si vous aviez opté pour un condo, une co-op ou un bien immobilier avec une association de propriétaires, alors vous aurez sûrement à payer des charges communes, relatives à l’entretien de la propriété. Par exemple, des frais particuliers lors de la construction de bâtiments ou leur rénovation.

Dernier point, très important. Une assurance est souvent requise pour les prêts immobiliers et votre propriété ensuite. Généralement, on parle de 1 à 2,5% du prix de la transaction. Alors, fin prêts ?

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2 comments

  1. Christine 17 juillet, 2017 at 14:02 Réponse

    Bonjour concernant l article sur l achat d un bien immobilier aux US par un Français avec pour seul objectif d y venir de temps a autres faire des séjours vacances, peut on y venir comme on le veux pour des durées plus ou moins longues ou y a t il une durée limite de séjour par an? Merci
    Cordialement

    • Pauline - SoBarnes 18 juillet, 2017 at 12:55 Réponse

      Bonjour Christine, vous pouvez rester environ 3 mois sans visa particulier aux Etats-Unis. Pour rester plus, période de 6 mois par exemple, le visa B1/B2 est très bien. Le plus simple est de consulter un avocat d’immigration sur ce sujet. N’hésitez pas a nous contacter pour être mis en relation avec des avocats qui répondront très facilement à votre question. Merci pour votre message.

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